ยุคนี้ไปทางไหนก็มีแต่คนบ่นกันว่าเศรษฐกิจแย่ การจะซื้อบ้านสักหลังในช่วงนี้ คงเป็นเรื่องหนักอกหนักใจ หลายคนอยู่พอสมควร วันนี้เราจึงมานำเสนอผู้ที่กำลังมองหาบ้านมือสองราคาเบา ๆ การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี นับเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ผู้ที่สนใจซื้อบ้านราคาถูก ต้องทำความเข้าใจขั้นตอนในการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีเอาไว้ด้วย เพราะเมื่อถึงเวลาต้องซื้อบ้านด้วยวิธีนี้ ก็จะช่วยให้ผู้ซื้อดำเนินการประมูลบ้านหลุดจำนองกับกรมบังคับคดีได้อย่างสะดวก รวดเร็ว

ทำไม? จึงต้องมีการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี

กรมบังคับคดีมีหน้าที่นำบ้านหรือคอนโดซึ่งเป็นสินทรัพย์ของลูกหนี้ ออกประมูลขายตามคำตัดสินของศาล หรือที่เรียกว่าหมายเลขคดีแดง เพราะลูกหนี้ถูกเจ้าหนี้ฟ้องร้อง ทรัพย์สินของลูกหนี้ก็จะต้องถูกขายเพื่อนำเงินไปชดใช้หนี้และบ้านที่ขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี เพื่อจ่ายชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้เป็นหลัก ราคาเปิดประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีจึงมักจะต่ำกว่าราคาบ้านที่ขายในท้องตลาดมาก จึง

เตรียมอะไรบ้างในการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี
1. ค้นหาบ้านที่ต้องการประมูล
ค้นหาบ้านสำหรับประมูลได้จากเว็บไซต์กรมบังคับคดีหรือแอปพลิเคชัน LED Property Plus เมื่อพบบ้านที่ถูกใจ ต้องไปตรวจสอบสภาพบ้านด้วยตัวเอง โดยสอบถามเงื่อนไขการประมูลบ้านแต่ละหลังได้ที่สายด่วนกรมบังคับคดี โทร. 0-2881-4999

2. จัดเตรียมเอกสารและเงินประกัน
เพียงใช้บัตรประจำตัวประชาชนพร้อมสำเนา หากมีผู้ประมูลแทน ก็ให้ใช้หนังสือมอบอำนาจปิดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมเตรียมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจให้ครบถ้วน ในส่วนเงินประกัน ผู้ประมูลต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามเงินประกันที่กรมบังคับคดีกำหนด

ขั้นตอนการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี

1. ผู้ประมูลเข้าลงทะเบียน
ในวันประมูล ผู้ประมูลต้องลงทะเบียนกับเจ้าพนักงาน พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นหลักประกันและทำสัญญาในการเสนอราคา จึงรับป้ายประมูลและเข้าไปนั่งในสถานที่ที่จัดเตรียมไว้

2. เจ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้น
ก่อนเริ่มการประมูล เจ้าพนักงานจะอธิบายเงื่อนไขในการประมูลให้ทราบโดยสังเขป และกำหนดราคาเริ่มต้นของบ้านที่จะเปิดประมูลกับกรมบังคับคดี โดยคณะกรรมการหรือเจ้าพนักงานของกรมบังคับคดีจะเป็นผู้กำหนดราคาเริ่มต้นในการประมูลรอบที่ 1 แต่ถ้าไม่มีผู้เสนอราคาในรอบนั้น ราคาเริ่มต้นในรอบที่ 2 จะลดเหลือร้อยละ 90 และในรอบที่ 3 จะลดเหลือร้อยละ 80 และราคาเริ่มต้นจะเหลือร้อยละ 70 ในรอบที่ 4 เป็นต้นไป จนกว่าจะมีผู้ประมูล

3. ผู้ประมูลยกป้ายเสนอราคา
เมื่อเจ้าพนักงานเปิดประมูล ผู้ที่สนใจสามารถยกป้ายเพื่อขอเสนอราคาตามราคาเริ่มต้น หรือยกป้ายสู้ราคากับผู้ประมูลอื่น โดยเจ้าพนักงานจะเป็นผู้กำหนดว่าจะเพิ่มราคาครั้งละเท่าใด แต่ผู้ประมูลสามารถเพิ่มราคาได้เท่ากับหรือมากกว่าที่กำหนดไว้ก็ได้

4. เจ้าพนักงานเคาะไม้ให้ผู้ชนะประมูล
เมื่อบ้านถูกประมูลจนได้ราคาสูงสุด เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีก็จะถามหาผู้คัดค้านจากฝ่ายที่มีส่วนได้ส่วนเสีย (ตัวแทนโจทก์หรือจำเลย) หากไม่มีผู้ใดคัดค้าน เจ้าพนักงานก็จะเคาะไม้ขายบ้านหลังนั้นให้ผู้ชนะประมูล ผู้ชนะประมูลก็ต้องชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ในขั้นตอนต่อไป ส่วนผู้แพ้ประมูลก็รับเงินประกันคืนได้ทันที

การประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์
กรมบังคับคดีได้จัดประมูลบ้านผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering Auction) ณ สำนักงานบังคับคดีจังหวัดทั้ง 9 แห่ง ได้แก่ นนทบุรี ชลบุรี นครปฐม นครราชสีมา ขอนแก่น เชียงใหม่ พิษณุโลก สุราษฎร์ธานี และสงขลา เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ที่อยู่ห่างไกลจากสถานที่จัดประมูล สามารถเข้าประมูลได้จากสำนักงานบังคับคดีทั่วทุกภาค โดยผู้ที่สนใจต้องลงทะเบียนจองอุปกรณ์ล่วงหน้า ณ สำนักงานบังคับคดีที่ต้องการใช้บริการ

หลังการประมูลบ้านได้ ต้องทำอย่างไร

1. ทำสัญญาซื้อขาย
ผู้ชนะประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีจะต้องทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินตามราคาประมูล ณ วันที่ซื้อ ในกรณีที่ผู้ชนะประมูลอยู่ในระหว่างการรวบรวมเงินหรือรอผลการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร กรมบังคับคดีจะขยายระยะเวลาได้ 15-90 วัน โดยต้องมีเหตุผลอันสมควรหรือมีเอกสารยืนยันจากธนาคาร ส่วนเงินประกันจะถือเป็นเงินมัดจำและไม่สามารถขอคืนได้
2. โอนกรรมสิทธิ์
หลังจากชำระเงินครบถ้วนแล้ว เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานกรมที่ดิน พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้ชนะประมูลดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดี ณ สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง
3. ชำระค่าใช้จ่าย
ผู้ชนะประมูลต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งรวมทั้งค่าใช้จ่ายของผู้ขายด้วย ดังนี้
• ค่าโอนกรรมสิทธิ์ร้อยละ 2 ของราคาประเมินบ้าน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามฐานภาษีอัตราก้าวหน้า
• ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 หรืออากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ตามเงื่อนไขการครอบครอง
• ค่าจดจำนองร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ ในกรณีที่ผู้ชนะประมูลขอกู้บ้านกับธนาคาร

การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ถือว่าเป็นทางเลือกที่ดี แต่มีสิ่งที่ควรให้ความสำคัญหลายเรื่อง เช่น การตรวจสอบสภาพบ้าน การประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม กำหนดวงเงินในการประมูลที่แน่นอน หากต้องกู้เงินจากธนาคารควรติดต่อตั้งแต่ที่คิดว่าจะเข้าไปประมูล และเตรียมเงินเผื่อไว้สำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งมีจำนวนเงินที่มากพอสมควร ดังนั้น ก่อนตัดสินใจประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ควรประเมินข้อดีและข้อควรระวังต่างๆ เพื่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด

ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ คือขั้นตอนและเรื่องควรรู้ สำหรับคนที่สนใจการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี เป็นการซื้อบ้านมือสองที่ทุกคนมีโอกาสในการเข้าถึงบ้านและคอนโดในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด ยิ่งถ้าได้บ้านที่มีสภาพดี ผู้ซื้อก็จะยิ่งประหยัดค่าใช้จ่ายและคุ้มค่าเป็นอย่างมาก