จากกรณีที่ “คำนูณ สิทธิสมาน” คณะกรรมการปฎิรูปกฎหมาย สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)ได้โพสต์ข้อความลงเฟซบุ๊ก Kamnoon Sidhisamarn  เปิดเผยถึงความคืบหน้าร่าง พ.ร.บ.ขายฝากที่อยู่ในชั้นพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกาคณะพิเศษที่ใกล้เสร็จเรียบร้อยและคาดว่าจะนำเข้า สนช.ในเดือนพ.ย.นี้ อย่างไรก็ดี หลายท่านอาจจะไม่คุ้นเคยกับคำว่า “ขายฝาก” ว่าคืออะไร มีความสำคัญอย่างไร ทำไมรัฐบาลจึงต้องเร่งคลอดกฎหมายนี้ออกมา ทีมข่าว thaiquote ขออธิบายง่ายๆ ให้เข้าใจกัน ทั้งนี้ รัฐบาล โดยมติคณะรัฐมนตรี ได้เห็นชอบ ร่างพ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ... ในการประชุม ครม.สัญจร ณ จ.เพชรบูรณ์ เป็นการคัดแยกเอาเฉพาะกรณีของที่อยู่อาศัยและที่ดินทำกินออกมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อให้สามารถกำกับดูแลการทำสัญญาขายฝากได้อย่างใกล้ชิด เกิดความเหมาะสมและเป็นธรรมทั้ง 2 ฝ่าย นั่นหมายความว่า กฎหมายนี้จะช่วยคุ้มครองพี่น้องเกษตรกร หรือผู้ที่รายได้ต่ำแต่ต้องการนำที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ไปขายฝาก ให้ได้รับการคุ้มครองจากนายทุนผู้บ้าเลือดบางส่วน ที่ต้องการจะใช้สัญญานรกฮุบที่ดินของชาวบ้านมาเป็นของตัวเอง แต่ในแง่ความหมาของคำว่าขายฝาก อธิบายแบบเข้าใจง่ายๆก็ คือ การทำสัญญาขายฝาก คือ การทำสัญญาเพื่อกู้เงิน  เพราะผู้กู้เงินจะได้รับการอนุมัติเร็ว  ซึ่งนายทุนที่รับทำสัญญาขายฝากนั้น มักจะให้วงเงินสูงกว่าการจำนองค่อนข้างสูง  และจะไม่ดู Statement ไม่เช็กแบล็คลิสต์  และเครดิตลูกหนี้ และถ้าจะอธิบายให้ชัดเจนลงไป การทำสัญญาขายฝาก คือ การทำสัญญากู้เงินในลักษณะการขายทรัพย์สินนั้นๆไป  เช่นลูกหนี้จะทำการขายบ้านให้กับเจ้าหนี้  แต่ทั้งนี้ จะมีการทำข้อตกลงกันเพิ่มเติมกันว่า ลูกหนี้สามารถซื้อบ้านคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดกันไว้ เช่น นายเอ ทำสัญญาขายฝากบ้านและที่ดิน กับ นายบี ซึ่งมีการตกลงทำสัญญากันไว้ที่ 2 ปี ความหมายคือ สมมุติ นายเอ ทำการขายบ้านพร้อมที่ดินให้กับ นางปู โดยถ้าภายใน 2  ปีหลังทำสัญญา หากนายตู่ต้องการซื้อบ้านคืน นางปูจะต้องทำการขายให้โดยไม่มีข้อยกเว้น  หากพ้น 2 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินนี้จะถึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ นางปู โดยสมบูรณ์ตามข้อกฎหมาย ที่นี้ ถ้าเกิดเรามีความจำเป็นหรือยังไม่สามารถที่จะไถ่คืน บ้าน ที่ดิน ตามสัญญาขายฝากล่ะ จะทำอย่างไร? หากดูตามข้อบทกฎหมาย หากครบสัญญาแล้ว ผู้ขายบ้านยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่กำหนดจำนวนครั้ง  โดยที่หากครบสัญญาแล้ว ผู้ขายบ้านยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาเพิ่มได้นานสูงสุด 10 ปี เช่น ทำสัญญากันไว้ 1 ปี ผู้ขายฝากสามารถขอต่อสัญญา เพิ่มได้อีก 9 ปี เป็นต้น แล้วทรัพย์สินที่สามารถขายฝากได้มีอะไรบ้าง ทั้งนี้ ตามที่ระบุไว้ในกฎหมายนั้น ทรัพย์สินที่สามารถขายฝากได้นั้น ก็ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ ทุกชนิดสามารถ นำมา ขายฝากได้ เช่น บ้าน ที่ดิน  อพาร์ทเมนท์ คอนโด ฯลฯ อย่างไรก็ตาม สัญญา ขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น  จะต้องทำสัญญา ณ กรมที่ดิน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น ขณะที่ข้อสงสัยเรื่องดอกเบี้ยขายฝาก มีการคิดกันอย่างไร  ทั้งนี้ตามกฏหมายแล้วจะใช้คำว่า สินไถ่ หรือราคาซื้อคืน จะต้องกำหนดไว้ตั้งแต่ทำสัญญา ณ กรมที่ดิน เท่าไรก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน แต่จะต้องไม่เกินราคาขายฝาก บวกกับ ผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ยกตัวอย่างเช่น นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำ สัญญาขายฝาก ไว้กับนายทุนโดยทำสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี ราคาขายฝากที่ 100,000 บาท แปลว่าเมื่อครบ 1 ปี ราคาไถ่คืนรวมแล้วต้องไม่เกิน 115,000 บาท  และในระหว่างการทำสัญญาขายฝากแล้วนั้น นายทุนหรือผู้รับซื้อฝาก ไม่สามารถที่จะนำทรัพย์สิน หรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างสัญญา ไม่สามารถนำไปขายต่อหรือให้ผู้อื่นโดยเด็ดขาด  นอกจากจะขายคืนให้ผู้ขายฝากเท่านั้น แต่ถ้าเกิดมีการผิดสัญญาขายฝากที่ทำกันไว้นั้น ผู้ขายฝากสามารถเรียกค่าชดใช้ได้เต็มราคาขายฝาก อย่างไรก็ตาม หากเกิดกรณี นายทุนเล่นไม่ซื่อในการรับขายฝาก  เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนแล้วกลับติดต่อไม่ได้ ในข้อกฎหมายนั้น ได้ชี้ช่องทางไว้ว่า  สามารถไปวางเงินไถ่ถอนได้ที่ สำนักงานวางทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ทรัพย์ที่ขายฝากกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของเราตามเดิม ทั้งนี้ ในการวางเงินไถ่ถอน สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม เลขที่ 189/1 ถนนบางขุนนนท์ แขวงบางขุนนนท์ กรุงเทพมหานคร โทร.02-8875142 – 4 ส่วนภูมิภาค ติดต่อที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือประจำศาล ในจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือประจำศาลตั้งอยู่ ให้ไปติดต่อกับจ่าศาลของศาลนั้นๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคดำเนินการ ข้อควรระวัง ในการทำสัญญาขายฝาก ? ก่อนทำสัญญา ควรคุยรายละเอียดเรื่องสัญญาได้แก่ วงเงิน, ดอกเบี้ย, การหักดอกเบี้ย, วันทำสัญญา กันอย่างละเอียดให้เข้าใจตรงกัน คุยเผื่อในระยะยาวเรื่องการต่อสัญญา ว่าสามารถทำได้มั้ย จ่ายเงินต้นเพื่อลดดอกเบี้ยได้หรือเปล่า เพื่อความสบายใจกันทั้งสองฝ่าย